Les investisseurs hôteliers se tournent vers les bureaux : un nouveau créneau attractif
Alors que l’hôtellerie enregistre de très bonnes performances en France depuis 2022, de nombreux acteurs du secteur se tournent désormais vers le marché des bureaux, aujourd’hui en difficulté. Selon John Hewitt, gérant chez Extendam, une grosse société de capital-risque spécialisée dans l’hôtellerie, de nombreuses opportunités se présentent pour les investisseurs hôteliers dans la conversion de bureaux en hôtels. Cela se confirme avec la conversion d’un immeuble de bureaux de 2 500 mètres carrés à Boulogne, dont l’ouverture est prévue pour 2025.
Cette tendance n’est pas nouvelle, plusieurs hôtels ont déjà ouvert dans d’anciens bureaux à Paris depuis 2021. Parmi ces exemples, on peut citer l’hôtel Madame Rêve situé dans l’édifice historique de La Poste rue du Louvre, l’hôtel Le Bulgari dans un paquebot vitré de 11 000 mètres carrés avenue George-V, ou encore l’hôtel Beau-M à Montmartre qui a ouvert en 2023 dans un immeuble de bureaux. La tour Pleyel à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) prévoit également l’ouverture d’un hôtel 4 étoiles de 700 chambres au printemps.
Les conversions de bureaux en hôtels devraient donc s’accélérer dans les années à venir. En effet, la construction neuve devient de plus en plus difficile et coûteuse, tandis que la conversion offre une rentabilité similaire voire supérieure à celle des bureaux d’entreprises. Selon Philippe Doizelet, consultant spécialisé en hôtellerie, cette nouvelle tendance est très intéressante pour les propriétaires, qui peuvent ainsi rentabiliser leurs biens de manière plus efficace.
Mise aux normes et contraintes
Les conversions de bureaux en hôtels ne sont toutefois pas faciles à réaliser, notamment en raison des autorisations administratives à obtenir. Certaines villes sont plus favorables que d’autres à ce type de conversions. De plus, le type de construction joue un rôle important dans la faisabilité du projet. Les espaces aveugles comme le cœur d’îlot sont plus difficiles à convertir. La densité des murs est également un critère à prendre en compte. En effet, une épaisseur de 15 mètres facilite la conversion, tandis qu’une épaisseur de 20 mètres rend la conversion plus complexe.
Outre ces contraintes, des coûts importants de travaux et de mise aux normes sont à prévoir. Il est en effet nécessaire de créer des salles de bains, des évacuations, des escaliers de secours, etc. Selon Vanguelis Panayotis, du cabinet MKG, dans la plupart des cas, ces conversions sont impossibles en raison de la rentabilité limitée par les coûts des travaux. Toutefois, certains projets hybrides d’immobilier géré, tels que le coliving, les apparthôtels ou les logements étudiants, peuvent offrir de bonnes marges et permettre une rentabilité intéressante.
En conclusion, les investisseurs hôteliers se tournent de plus en plus vers les bureaux en raison de la crise que connaît ce secteur. Les conversions de bureaux en hôtels offrent de nouvelles opportunités d’investissement attractives. Cependant, ces conversions sont soumises à des contraintes administratives, architecturales et financières qu’il convient de prendre en compte avant de se lancer dans un tel projet.
